冲进赛道的楼市

像一辆启动后就难以停下的疯狂赛车,春节后以上海为代表的一线城市开启疯狂抢房模式。一手房连夜排队,二手房报价跳涨,买房人怕买不到心急火燎,卖房人怕卖亏了人心惶惶,开发商和中介在旁煽风点火,一幕幕2009年似曾相识的场景再次上演。在大多数人对房子都陷入当局者迷的执念中时,请牢记一句话,在人类历史上,房地产从未出现过永远单边上涨的情况。当大家都已经不在意风险为何物时,往往也就是风险悄然降临的时候。

春节月

传统的楼市淡季,在今年出现了完全逆转。

“我们将春节前两周和节后两周称为"春节月",这段时间是地产从业者一年中难得的调整时间,往常利用这段楼市淡季,地产公司会召开各种务虚会和总结会,规划新一年的目标和节点。”一位上海地产公司的中层对新金融记者表示。

今年上海市场的春节月,却在降首付、减税费、松限购等一系列政策刺激下,如打了鸡血一般疯狂起来。2月单月上海住宅成交量超过70万平方米,这个数字已经接近2009年的同期水平,为历史第二高,更重要的是,在房价上涨带动下,上海住宅的单价已经达到3.6万元/平方米,如此计算总成交额已经远超2009年。

一时间,关于上海房价的各种传言在网上疯传。“传言的真假已经不重要了,楼市是实实在在的火了。虽然我们春节前预计今年上半年会有一波成交高峰,但是也没有预料到市场会这么热。”上述房企中层对新金融记者说,他们在售项目春节后已经紧急提价3000元/平方米,依然卖得很好。据了解,一些上海开发商在这样的市场环境下,已经考虑推迟开盘日期,捂盘惜售。

全国目光聚焦上海。2月底,上海市委书记韩正公开表态,将维护房产市场秩序、稳定市场预期,满足广大人民群众的基本住房需求。只是上海官方的此次表态,似乎并未给火热的楼市降温。

中原监测的有完整数据的29个城市新房成交面积较去年春节月上升约12%,20个城市二手住宅成交面积较去年春节月激增约119%。易居的统计则显示,今年2月份市场成交是近7年同期最好的水平。30个典型城市新建商品住宅成交面积为1100万平方米,相比2010年至2015年同期,2016年2月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了86.6%、14.6%、58.6%、18.9%、17.8%和31.4%。

去库存

本轮楼市火爆,一切都缘于此前中央打出的“去库存”大旗。去库存的目的达到了么?截至2016年1月底,易居研究院智库中心监测的50个城市新建商品住宅库存总量37005万平方米,环比减少0.4%,同比减少3.8%。目前库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势。

看来库存上升势头得到了明显遏制。不过易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,上述数据只能说明相对全国水平,这50个城市在去库存方面效果更佳。“这50个城市主要包含了一线城市和省会为主的二线城市,三四线城市数量有限。”严跃进表示,即使从50个城市去库存情况来看,也表现出明显分化。

截至2016年1月底,一、二、三线50个城市新建商品住宅库存总量分别为3264万、28180万和5561万平方米,环比增幅分别为-3.9%、-0.3%和1.1%。一线城市在2015年总体上呈现了库存规模持续下滑的态势,在去库存效果方面远远好于其他城市。2016年1月份,一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、12.2和18.5个月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3个月的数值而言,一线城市的去化速度有所加快,而二三线城市的去化速度有所放缓。

“一二线城市存销比本就低于14个月,在政策刺激下房价暴涨,对于这些城市后面的政策重点不是去库存,而是补库存平抑房价涨幅。而三四线城市继续陷入僵局,这里才是去库存的重点和难点。”严跃进表示。

政策顶

从以前的是否买房,到如今的有没有赶在春节前买房成为“人生赢家”的标准来看,房地产市场的投机属性正在被放大。2月23日,北京大兴区地王拍出,4.7万元/平方米的楼面价已经超过市场预期,预期售价10万+,入市需要周围物业价格上涨100%以上。不只是购房者,开发商们为了在一线城市拿地,也加入了赌博房价会继续快速上涨的队伍。

“欲使之灭亡,必先使之疯狂。”同策咨询研究部总监张宏伟对新金融记者表示,从这一轮一线城市、部分二线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因来看,其实主要是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。

这一轮市场的火爆,完全是给三四线城市喂药,上头了,一二线高烧。“现在只能说,看得见的触顶在接近,当频繁的政策刺激只能影响少数城市时,政策的窗口期越来越短。”中原地产首席分析师张大伟表示,待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时,本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

新金融记者 刘君

作者:刘君
已邀请:

要回复问题请先登录注册